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Wer ein Haus baut, muss sich auch mit den rechtlichen Grundlagen beschäftigen. Besonders, um den Hausbau möglichst gut abzusichern und die Kosten nicht ausufern zu lassen sollte man sich mit der Bauplanung und Baurecht intensiv auseinandersetzen.
Grundstück
Bei der Bauplanung sollte man sich zunächst nach einem Grundstück umsehen. Hierbei gibt es bauträgerfreie Grundstücke und jene, die direkt vom Bauträger vertrieben werden. Hierbei sei jedoch zu beachten, dass man dann auch mit diesem Bauträger bauen muss. Wie das optimale Grundstück aussieht, muss jeder Bauherr für sich entscheiden. Entscheidende Kriterien sind folgende:
- Lage
- Ausrichtung (möchte man viel Sonne sollte man ein nach Süden ausgerichtetes Grundstück wählen)
- Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel
- Einkaufsmöglichkeiten
- Altlasten
- Verkehrsanbindung
- Schule bzw. Kita in der Nähe
- ärztliche Versorgung
- evtl. Lärmbeeinträchtigungen durch Flugplatz, laute Straße oder Fußballplatz bzw. Sportplatz
- Baumbestand
Weitere Informationen rund um das passende Grundstück sind hier zu finden.
Das nächste Kriterium ist die Grundstücksgröße. Will man einen Bungalow bauen, muss das Grundstück etwas größer sein, als bei einer Stadtvilla. Folgende Größenempfehlungen sind hier entscheidend.
- Für freistehende 1 bis 2 geschossige Gebäude (Grundfläche ca. 100-140 qm) sollten zwischen 400-850 qm vorgesehen werden.
- Bei Doppelhaushälften benötigt man aufgrund der Grenzbebauung weniger Fläche, 300- 650 qm sind meist ausreichend.
- Reihenhäuser benötigen am wenigsten Platz und werden auf Grundstücken zwischen 150 und 350 qm errichtet.
Diese Größenempfehlungen stellen natürlich nur ein grobes Richtmaß dar. Will man einen großen Gemüsegarten, einen Pool, ein Gewächshaus oder sonstiges auf dem Grundstück haben, sollte man das Grundstück entsprechend größer wählen.
B-Plan – Bebauungsplan
Der B-Plan ist der sogenannte Bebauungsplan. Bevor man den Grundstückskauf unterzeichnet, sollte man sich den Bebauungsplan der Gemeinde oder der jeweiligen Stadt ansehen, da nicht immer alle Haustypen gebaut werden dürfen. Ist die Ruhe entscheidend und möchte man keinen unmittelbaren Nachbarn, sollte man sich für ein freistehendes Einfamilienhaus entscheiden. Andernfalls kann man auch eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus bauen.
Bauplanung
Ist die Grundstückssuche beendet kann man sich an die Hausplanung machen. Hierbei unterscheidet man den Hausbau mit Bauträger und den Hausbau mit einem Architekten. Egal für welche Variante man sich entscheidet ist es sehr hilfreich, sich beraten zu lassen. Hierbei ist baufoerderer.de, ein Informationsportal der Verbraucherzentrale Bundesverband e.V. sehr hilfreich. Es sind zahlreiche Informationen rund ums Bauen zu finden, über Kosten, Fördermittel, Bauschäden und vieles mehr. Bei der Bauplanung sind zahlreiche Themen entscheidend.
- Haustyp
- Bauleistungsbeschreibung
- Bauträger oder Architekt
- Bauabnahme
- Bauversicherung
Haustyp
Freistehendes Einfamilienhaus
Das freistehende Einfamilienhaus kann nach dem Geschmack und den Bedürfnissen des Bauherren errichtet werden, sofern man sich an den Bebauungsplan hält. Es kann mit 1 oder 2 Geschossen gebaut werden, wobei auch ein Kellergeschoss zusätzlich eingeplant werden kann. Ein freistehendes Einfamilienhaus ist meist teurer, als ein Doppel- oder Reihenhaus und wird meist außerhalb des Zentrums errichtet. Man wird daher ein Einfamilienhaus eher selten in Zentrumsnähe finden. Es hat jedoch den Vorteil, dass man in Ruhe, meist im Grünen lebt. Auch störende Nachbarn mit lauter Musik sind eine Seltenheit. Entscheidet man sich beim Hausbau für das freistehende Einfamilienhaus, kann dieses als Stadtvilla, als Bungalow, als Friesenhaus oder als ganz normales Einfamilienhaus errichtet werden. Die Stadtvilla hat den Vorteil, dass auch im Obergeschoss keine Dachschrägen anfallen. Das ist praktisch, kann aber vereinzelt dazu führen, dass man an Gemütlichkeit einbüßt. Nachteilig bei einer Stadtvilla ist allerdings, dass man immer Treppen steigen muss, um in ein anderes Geschoss zu kommen. Für ältere Personen ist sie daher weniger geeignet. Hier bietet sich ein Bungalow an, der alles auf einer Etage hat. Um eine akzeptable Grundfläche beim Bungalow zu erreichen muss man jedoch ein großes Grundstück haben, da sich alle Räume auf eine Ebene verteilen. Das Friesenhaus wirkt sehr maritim und gemütlich. Mit seinen spitzen Giebeln strahlt es ein wunderbares Flair aus.
Doppelhaus
Beim Doppelhaus hat man nur einen Nachbarn. Es ist aber deutlich günstiger, als ein Einfamilienhaus. Probleme kann es dann geben wenn man sich eben mit genau diesem einen Nachbarn nicht versteht. Meist sind die Gärten beim Doppelhaushälften relativ klein. Der Vorteil von Doppelhäuser ist meist die Lage, sie werden oft zentrumsnah angesiedelt.
Reihenhaus
Bei Reihenhäuser hat man 2 unmittelbare Nachbarn. Reihenhäuser sind die günstigste Variante. Auch während der Wohnphase muss man in Reihenhäusern weniger heizen, da die Nachbarn links und rechts eine gute Dämmung gewährleisten. Das ist jedoch auch zugleich ein Nachteil, wenn man lieber für sich sein will. Der Garten ist meist klein und von den Nachbarn gut einsehbar.
Bauleistungsbeschreibung
Wichtig in der Bauplanung ist darüber hinaus die Bauleitungsbeschreibung. In der Bauleistungsbeschreibung wird die Leistung des Bauunternehmens genau beschrieben. Wichtig ist, dass alles so detailliert wie möglich beschrieben wird. Nur so kann man garantieren, dass nicht unerwartet zahlreiche Zusatzkosten auf den Bauherren zukommen. Die Bauleistungsbeschreibung wird vom Bauunternehmen erstellt, ist jedoch verhandelbar. Es gibt kein Gesetz oder keine DinNorm, die regelt, was enthalten sein muss. Optimalerweise lässt man neben dem Bauvertrag auch die Bauleistungsbeschreibung von einer unhabhängigen Stelle wie dem Verbraucherschutzbund oder von einem Bausachverständigen gegenprüfen. Jedes Gewerk sollte detailliert in der Bauleistungsbeschreibung abgehandelt werden. Themen, die auf jeden Fall abgehandelt werden sollten sind folgende:
- Planung und Statik
- Einmessung
- Erdarbeiten
- Bauleitung
- Bodengutachten
- Grundstücksbegutachtung
- Bauablauf
- Bauvorbereitung (Baustrasse, Baustellentoilette, Bauschutt usw.)
- Bauweise (Fertigbauweise, Stein auf Stein)
- Steinart
- Haustyp
- Abmessungen des Hauses
- Schallschutz
- Fenster
- Dacharbeiten
- Putzarbeiten (welche Körnung und Qualitätsstufe)
- Energiestandard
- Innenausbau (Türen, Türklinken, Bodenarbeiten, …)
- Fliesenarbeiten (bis zu welcher Größe und in welcher Art werden Fliesen verlegt, welcher Quadratmeterpreis wird veranschlagt)
- Sanitärausstattung (meist werden standardmäßig sehr einfache Sanitätobjekte verbaut)
- Malerarbeiten
- Elektronikarbeiten (wieviele Steckdosen sind inkl., …)
- Außenanlage
- Keller
- Schließanlage
- Alarmanlage
- Schornstein
- Kamin
- Bauabnahme
Wichtig ist, vorher genau zu planen, was man möchte und genau in der Bauleistungsbeschreibung zu definieren, was das Bauunternehmen leisten soll. Ist der Quadratmeterpreis für Fliesen ausreichend, sind die Steckdosen ausreichend, werden auch große Fliesen verlegt, usw.?
Bauträger oder Architekt
Für den Hausbau bieten sich 2 Alternativen an, die in der Bauplanung durchdacht werden sollten. Variante 1 ist der Hausbau in Eigenregie gemeinsam mit einem Architekten und Bauleiter. Alles kann individuell gestaltet werden und auch der Ablauf wird auf die eigenen Bedürfnisse zugeschnitten. Leider hat das den Nachteil, dass man die Angebote der Subunternehmen selber einholen und vergleichen muss. Das kostet zum einen viel Zeit und ist meist relativ schwierig für Bauherren, die nur wenig Erfahrungen mit einem Hausbau haben. Die Gewerke müssen genau aufeinander abgestimmt werden, sowohl zeitlich, als handwerklich. Nähere Informationen zum Bauablauf und zur Bauabnahme lesen Sie hier. Möchte man den Hausbau selber in die Hand nehmen, bietet es sich an, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, da der Hausbau stetig überprüft werden muss. Variante 2 wäre die Wahl eines Bauunternehmens. Die Wahl des richtigen Bauunternehmens kann viel Ärger ersparen oder den Bauherren im Extremfall gar vor dem finanziellen Ruin bewahren. Oftmals haben Freunde oder Bekannte bereits Erfahrungen mit Bauunternehmen. Um die Bonität von Bauunternehmen zu prüfen kann man ein sogenanntes Scoring abrufen. Meist ist der Hausbau mit einem Bauunternehmen für Bauherren ohne Erfahrungen einfacher, da diese die Subunternehmen kennen, Angebote einholen, alles rund um die Gewerke organisieren und die Subunternehmen stetig kontaktieren. Bei einigen Bauunternehmen sollte man jedoch Obacht geben, dass nicht nur der Preis für die Auswahl der einzelnen Subunternehmen entscheidend ist sondern auch Qualität und Erfahrung. Darüber hinaus sollte man genau prüfen, wie die Verträge gestaltet werden und welche eventuellen Zusatzkosten auf den Bauherren zukommen.
Folgende Punkte sollte man beachten:
- Vertragsgestaltung
- Zusatzkosten bei Bemusterung außerhalb der Standards
- Zusätzliche Kosten für Baustraße, Baustellen-WC, …
- Kosten für Extras (z.B. Terrassenüberdachung, Eingangsüberdachung, Carport, …)
- KellerWeitere Informationen rund um die Auswahl des richtigen Baupartners können Sie hier lesen.
Bauabnahme
Sobald das Haus fertig gebaut ist, muss es noch an den Hausherren übergeben werden. Das ist der wichtigste Teil, den man sorgfältig in die Bauplanung aufnehmen sollte. Erst nach einer erfolgten Bauabnahme kann das Haus offiziell genutzt werden. Das Haus wird dann so akzeptiert, wie es übergeben wird. Hat das Haus keine Mängel, ist es vertragsrechtlich richtig gebaut. Sollten Mängel, die bereits bei Bauabnahme bestanden haben nicht vom Bauherren angezeigt werden, gelten diese als nicht vorhanden. Man hat im Nachgang keine Ansprüche mehr, was Mängel betrifft, die bereits bei der Bauabnahme bestanden haben. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass die Bauabnahme erst dann erfolgt, wenn das Haus fertig gebaut ist. Das sollte in der Bauplanung berücksichtigt werden. Wann genau das Haus fertig gebaut ist, sollte im Bauvertrag definiert werden.
Optimalerweise holt man sich einen Bausachverständigen bei der Bauabnahme dazu, um zu vermeiden, dass versteckte Mängel nicht entdeckt werden.
Eine Checkliste zur Bauabnahme und ausführliche Informationen finden Sie hier.
Bauversicherungen
Als angehender Bauherr und zukünftiger Eigenheimbesitzer ist es wichtig, sich abzusichern, damit ein Brand oder ähnliche schwere Fälle nicht den Traum vom Eigenheim zerstören. Während der Bauzeit haben wir die folgenden Versicherungen abgeschlossen:
Wenn Bekannte oder Freunde auf der Baustelle helfen, sollte man diese mit der Bauhelferversicherung schützen.
