Bauabnahme – Checkliste! Was ist zu beachten?

Ist das Haus fertig gebaut, muss das Haus noch an den Hausherren übergeben werden, damit es offiziell genutzt werden kann. Dieses Prozedere nennt sich Bauabnahme. Die Bauabahme ist einer der wichtigsten Punkte beim Bau eines Hauses und sollte nie leichtfertig hingenommen werden. Was ist zu beachten? Wie sollte man bei der Bauabahme vorgehen? Was sollte bei der Bauabnahme kontrolliert werden?

Definition Bauabnahme

Bauabnahme bedeutend zum einen, dass das Bauwerk so akzeptiert wird, wie es in dem momentanen Zustand ist und dass es an den Bauherren übergeben wird. Dass heißt, man nimmt das Haus so an, wie es in dem Zustand übergeben wird. Werden keine Mängel festgestellt bzw. festgehalten gilt das Bauwerk als vertragsrechtlich richtig gebaut. Es liegen keine Mängel vor. Wird jedoch nicht genau geprüft, ob Mängel vorliegen, kann es schwerwiegende Folgen haben. Denn werden Mängel, die bereits bei der Bauabnahme bestanden haben nicht dem Bauunternehmen angezeigt, gelten diese als nicht vorhanden. Der Bau wird abgenommen ohne Mängel. Spätere Ansprüche in Hinblick auf die Mängel die bereits bei Bauabnahme bestanden haben und offensichtlich waren, sind somit nur schwer vom Bauunternehmen einzuholen.

Eine Bauabnahme sollte wirklich erst dann von Statten gehen, wenn alles am Haus fertig ist. Wann genau das Haus fertig ist, sollte im Bauvertrag geregelt werden. Ist man sich nicht sicher, ob der Bauvertrag und die Bauleistungsbeschreibung vollständig und auch im Sinne des Bauherren ist, sollte man sicherheitshalber einen Bausachverständigen hinzuziehen.

Wann genau die Bauabnahme stattfindet wird aus dem Bauablaufplan ersichtlich.

Vorgehen bei der Bauabnahme

Meist ist bei der Bauabnahme der Bauleiter und die Bauherren anwesend. Sind bereits während des Baus einige Unstimmigkeiten aufgetaucht, sollte man besser auch einen Bausachverständigen hinzuziehen. Oftmals kommt auch noch der Generalunternehmer mit hinzu. Alle gehen dann gemeinsam durch das Haus und protokollieren genau was gemacht wurde und welche Mängel noch bestehen. Wichtig ist auch, den Termin ins Protokoll mit aufzunehmen, bis wann der jeweilige Mangel behoben wird.

Wichtige Hinweise

Es gibt einige wichtige Dinge, die man beachten sollte.

• Das Haus sollte erst dann abgenommen werden, wenn es wirklich fertig ist. Werden die Außenanlagen auch vom Bauunternehmen angelegt, sollte man mit der Abnahme warten, bis auch diese fertig sind.
• Die Schlussrechnung sollte erst dann bezahlt werden, wenn der Bau ordnungsgemäß abgenommen wurde. Optimal ist es, sich 5% der Bausumme als Sicherheit bis zum Ende der Gewährleistung einzubehalten. So geht man auf Nummer sicher, falls das Bauunternehmen den Mangel nicht beseitigt oder im schlimmsten Fall sogar Insolvenz anmeldet. Dieser Einbehalt muss jedoch vorher vertraglich festgelegt werden.
• Wichtig ist, ein Protokoll während der Bauabnahme anzufertigen, in dem alle Mängel aufgeführt sind. Selbst Mängel, die noch nicht offensichtlich sind, aber zu befürchten sind, sollten protokolliert werden.

Protokoll

Was sollte alles im Protokoll stehen? Was muss festgehalten werden. Grundsätzlich sollte man hier eher nach der Devise arbeiten weniger ist mehr. Wichtig ist, wirklich jeden Mangel aufzulisten. Spätere Ansprüche sind eher schwer zu stellen, sobald der Bau abgenommen ist. Die Beweislast ändert sich ab der Bauabnahme. Dass heißt, ist der Bau einmal abgenommen, muss der Bauherr dem Bauunternehmen den Schaden nachweisen. Bis zur Bauabnahme hingegen muss der Bauunternehmer beweisen, dass er keine Schuld hat.

Festgehalten wird folgendes:

• Teilnehmer bei der Bauabnahme
• Eventuelle Mängel und deren Zeitraum zur Mängelbeseitigung, Mängel möglichst genau beschreiben
• Zählerstände für Gas, Wasser und Strom
• Datum der Bauabnahme
• Übergabe aller restlichen Dokumente wie Energieausweis, Schallschutz, Blower Door Test, …
• Übergabe aller vorhandenen Schlüssel

Mängel

Was genau sollte nochmal eingehend geprüft werden. Hier führen wir auf, was wir als Mängel aufgelistet haben bzw. was häufige Mängel sind.

Die aufgelisteten Mängel können hier als Excel Checkliste heruntergeladen werden.

Außen

• Fassade – Sind bereits Schäden vorhanden?
• Sind Fenster und Türen einwandfrei eingebaut. Existieren bereits Risse?
• Ist die Dämmung richtig ausgeführt worden?
• Ist der Putz gerade und ohne Mängel verstrichen worden?
• Passt die Farbe des Putzes?
• Ist der Sockelputz ohne Mängel durchgeführt worden?
• Ist die Dacheindeckung richtig ausgeführt worden?
• Ist der richtige Kaminzug und Schornstein eingebaut? Und wurde beides korrekt eingebaut? Im Zweifel vom Schornsteinfeger prüfen lassen.
• Sind die Dachrinnen und Wasserabläufe ausreichend und passend zur Dachgröße angebaut? Oftmals reichen die Abläufe nicht und dann spritzt das Wasser über die Dachrinnen hinaus.
• Haben die Dachrinnen bereits Schäden wie kleine Löcher?
• Wurden alle Richtlinien und Gesetze beim Bau eingehalten, Stellplätze, Abstand zum Nachbarn, Höhe des Hauses, Grenzbebauung?
• Die Fenster müssen außen frei von Farb – und Kleberesten sein.
• Sind die Außenanlagen entsprechend den Vorgaben gestaltet worden?
• Ist die Traufrinne richtig gebaut?
• Ist ein ausreichend großer Sickerschacht angelegt oder eine andere Entwässerungsmöglichkeit?
• Funktionieren die Außenwasserhähne?
• Sind die Außenüberdachungen und die Dachkästen entsprechend den Vorgaben im Vertrag gestrichen?

Innen

Optimal ist es, wenn für jeden Raum ein eigenes Protokoll angefertigt wird. Man sollte sich die Malerarbeiten, Elektronikarbeiten, Fußboden und Fenster genau anschauen.

Fußboden

• Sind die Sockelleisten richtig angebracht?
• Ist der Fußboden eben?
• Sind alle Fußböden in der gleichen Höhe und ohne Stolperfallen?
• Ist der Fußboden richtig verlegt? Sind bereits Schäden im Fußboden festzustellen? Bei Parkett: Sind Risse, Kratzer oder Dellen im Boden? Bei Fliesen: Existieren gebrochene Fliesen?
• Wurden die besprochenen Fliesenmuster eingehalten?
• Sind die Fliesenfugen schmal und eben? Fährt man mit der Hand drüber, sollte man keine Unebenheit spüren, da man sonst möglicherweise eine kleine Stolperfalle hat. Darüber hinaus kann es bei unterschiedlichen Fliesenhöhen passieren, dass die Ecken schneller abplatzen.
• Ist die Fugenfarbe korrekt?
• Wurden insbesondere bei Parkett Dehnungsfugen eingebaut?
• Wurden Pflegeanleitungen für die Fußböden übergeben?

Welche Fußböden in welchem Raum optimal sind lesen sie hier.

Elektronik

• Funktionieren die Schalter für Licht, Rolläden und andere elektronische Geräte?
• Funktionieren die Steckdosen?
• Funktionieren die Rolläden? Sind diese einwandfrei und ohne Löcher, Knicke oder ähnliches?
• Funktionieren die Netzwerkdosen und die TV Anschlüsse?
• Wurden der Blitzableiter und die Sat-Schüssel korrekt eingebaut?
• Funktionieren die Telefonanschlüsse?
• Funktioniert die Klingel?
• Alarmanlage auf korrekte Funktion prüfen?
• Wurden alle Steckdosen eingebaut, die besprochen waren? Eine Übersicht über die Anzahl an Steckdosen finden Sie hier.

Fenster und Türen

• Haben die Fenster Risse, Kratzer oder kleine Luftblasen? Hat man Fenster mit Sprossen, sollte überprüft werden ob die Sprossenanzahl denen im Vertrag übereinstimmt und ob sie richtig sitzen.
• Sind die Fensterbänke in Ordnung oder sind bereits Abplatzungen oder Schäden vorhanden?
• Schließen die Türen und Fenster ohne Probleme?
• Bleiben die Türen ohne Zugluft offen?
• Sind die Fenster entsprechend der im Vertrag angegebenen Schallschutzintensität?
• Ist die richtige Sicherheitsstufe bei den Fenstern und Außentüren eingebaut?
• Sind überall die Schlüssel bei den abschließbaren Fenstern vorhanden?
• Sind überall die Schlüssel bei den Türen vorhanden?
• Haben die Türen bereits Schäden?
• Schleifen die Türen?

Malerarbeiten

• Sind die Malerarbeiten ordentlich ausgeführt worden? Stimmen die Farben? Sind die Übergänge der Tapeten sichtbar? Haben sich Luftblasen gebildet? Am besten sieht man das, indem man mit einer Lampe die Wände beleuchtet.
• Sind alle Farbreste beseitigt?
• Sind die Wände sauber verputzt in der jeweils im Vertrag angegebenen Qualitätsstufe (meist Q2)?
• Sind die Räume besenrein und ohne Malerreste?

Wände kann man mit Stuckleisten sehr schön aufwerten. Wie man Stuckleisten anbringt, lesen sie hier.

Treppe

• Sind bereits Schäden an der Treppe festzustellen? Sind Risse, Kratzer oder Dellen in den Stufen oder der Wange?
• Stimmt die Schritthöhe?
• Ist die Treppe in der richtigen Farbe gestrichen?
• Wenn Lampen in der Wange eingebaut wurden? Testen, ob diese funktionieren!

Heizungsanlage und Kamin

• Funktioniert die Heizungsanlage?
• Wurde eine Einweisung in die Anlage durchgeführt?
• Wurden die Heizungsrohre isoliert?
• Funktionieren die Fußbodenheizung bzw. die Heizkörper?
• Wurde die Fußbodenheizung korrekt verlegt? Insbesondere Aussparung unter bodengleichen Duschen und unter dem Kamin?
• Wurde die Bedienungsanleitung ausgehändigt?
• Wurde die Funktion der Heizungsanlage bereits durch den Schornsteinfeger geprüft?
• Wurde der Kamin durch den Schornsteinfeger freigegeben?

Bad, Sanitär und Küche

• Funktionieren die Wasseranschlüsse? Waschbecken, Dusche, Wanne, WC und Spülbecken prüfen.
• Funktionieren die Toilettenspüllungen?
• Wurden die Toiletten ausreichend gedämmt? Prüfen indem eine Person die Spülung betätigt und die andere Person lauscht im anderen Raum.
• Sind Kratzer in Waschbecken, Spülbecken oder am WC?
• Wurde die Dusche korrekt eingebaut? Sind Kratzer an der Dusche?
• Wurde die Wanne korrekt eingebaut? Wurde sie dicht eingebaut oder läuft eventuell ein wenig Wasser aus? Sind Kratzer an der Wanne?
• Wurden Pflegeanleitungen für die Sanitäranlagen übergeben?

Fazit

Die Bauabnahme sollte mit größter Sorgfalt durchgeführt werden. Man sollte sich nicht dazu drängen lassen, das Haus einfach so abzunehmen. Wichtig ist, alles zu protokollieren, damit man im Nachgang genau nachvollziehen kann, was alles noch gemacht werden muss.